Kira Geliri Gerçekten Pasif Gelir mi?
Kira geliri Türkiye'nin en yaygın ek gelir kaynağıdır ancak çoğunlukla düşünülenden daha az "pasif"tir. Kiracı arama, sözleşme hazırlama, bakım-onarım takibi, vergi beyannamesi ve kiracı anlaşmazlıkları zaman ve enerji gerektiriyor. Buna rağmen doğru yönetildiğinde kira geliri güçlü ve istikrarlı bir gelir akışı sağlar.
2025 yılı itibarıyla İstanbul'da brüt kira getirisi yıllık %3-5 arasında (mülk değerine göre). Ankara ve İzmir'de biraz daha yüksek oranlar mevcut. Bu oran bazı dönemlerde mevduat faizinin altında kalabiliyor — bu nedenle kira gelirini sadece gelir değil mülk değer artışıyla birlikte düşünmek gerekiyor.
Kira Gelirinde Vergi
İstisna Tutarı
2025 yılında konut kira gelirlerinde istisna tutarı 47.000 TL. Bu tutarın altındaki yıllık kira geliri vergilendirilmiyor. Üzerindeki kısım için beyanname verilmesi gerekiyor.
Vergi Hesabı
Kira gelirinden; vergi, sigorta, bakım-onarım, yönetim giderleri ve amortismanı gider olarak düşebilirsiniz. Götürü gider yöntemi (%25 standart indirim) veya gerçek gider yöntemi seçilebilir. Mali müşavir yardımıyla hesaplama yapın.
Örnek: Yıllık 120.000 TL kira geliriniz var. 47.000 TL istisna düşülür, 73.000 TL kalan üzerinden %25 götürü gider düşülür (18.250 TL), kalan 54.750 TL vergilendirilir. Yaklaşık 8.000-10.000 TL gelir vergisi ödenebilir.
Kira Sözleşmesi ve Kiracı Yönetimi
Sağlam Sözleşme Şart
- Her şeyi yazılı yapın — sözlü anlaşmalar hukuki anlaşmazlıkta işe yaramaz
- Depozito miktarını ve iade koşullarını netleştirin (en fazla 3 aylık kira)
- Kira artış oranını sözleşmeye yazın — yasal üst sınır yıllık %25 (2024-2025 geçiş dönemi düzenlemeleri)
- Taşınma öncesi fotoğraflı tutanak tutun
Kiracı Seçimi
Güvenilir kiracı seçmek uzun vadede en kritik karardır. Maaş belgesi veya gelir kanıtı, referans mektubu ve kredi notu (varsa) isteyin. Aceleci kiracılardan veya peşinat pazarlığı yapanlardan temkinli olun.
Bakım ve Onarım Bütçesi
Mülk değerinin yıllık %1-2'sini bakım ve onarım için ayırın. 1.500.000 TL değerindeki bir daire için bu yılda 15.000-30.000 TL demek. Bu parayı "beklenmedik gider fonu" olarak ayırmazsanız büyük onarımlar gelir hesabınızı altüst eder.
Boş Kalma Riski ve Kira Döngüsü
Kiracı değişimi arasında ortalama 1-2 aylık boşluk yaşanabilir. Yıllık kira gelirinizi hesaplarken bu boşluğu göz önünde bulundurun. 12 ay yerine 10-11 ay üzerinden hesap yapın.
Gelir ve giderlerinizi kolayca takip etmek için Sermayem'i deneyin. Tüm finansal hareketlerinizi tek ekranda görün.
Sık Sorulan Sorular
Kira gelirimi beyan etmezsem ne olur?
Vergi idaresi banka hareketleri, tapu kayıtları ve kira sözleşmeleri üzerinden kira gelirini tespit edebiliyor. Beyan edilmemiş kira geliri için vergi + ceza + gecikme zammı uygulanıyor. Sonunda beyan etmek çok daha mantıklı.
Kiracı kira ödemezse ne yapabilirim?
Yazılı ihtarname gönderip 30 gün süre verin. Ödeme yapılmazsa icra yoluyla tahliye sürecini başlatabilirsiniz. Bu süreç 3-12 ay sürebilir — depozito bu riski kısmen karşılar. İyi kiracı seçimi bu riski minimize eder.
Birden fazla mülk için ayrı hesap tutmalı mıyım?
Evet. Her mülk için ayrı bir hesapta kira geliri toplanırsa hem takip hem vergi hesabı çok kolaylaşır. Giderleri (bakım, aidat, sigorta) de mülk bazlı izleyin.
Profesyonel mülk yönetim şirketi tutmak mantıklı mı?
Birden fazla mülkünüz varsa veya yurt dışında yaşıyorsanız evet. Yönetim şirketi aylık kiranın %5-10'unu komisyon alır ama kiracı bulma, tahsilat ve bakım işlerini üstlenir. Tek mülkte ise maliyeti yüksek bulabilirsiniz.